房市榮枯之因－人口紅利
什麼是人口紅利？
房地產市場與人口結構之間有著密切的關係。如果一個城市或一個國家在某個時間段需要買房子的年輕人很多，那麼這個城市或國家的住房需求就旺盛。因此，在「人口紅利」期，房地產市場一定是繁榮的。但需要注意的是，「人口紅利」期一旦或即將結束，這對於房地產市場來說，將是巨大的考驗。因此，通過分析人口結構可以判斷房地產市場的大趨勢。
「人口紅利（Demographic dividend）」簡單來說，就是人口中適齡勞動力比較多，有助於經濟的增長。這是因為，人口的年齡結構決定人們的消費、儲蓄、投資行為模式，影響商品、資產的價格，進而改變一個國家的經濟格局。一國人口生育率的迅速下降在造成人口老齡化加速的同時，少兒撫養比亦迅速下降，勞動年齡人口比例上升，在老年人口比例達到較高水準之前，將形成一個勞動力資源相對豐富、撫養負擔輕、對於經濟發展十分有利的「黃金時期」，人口經濟學家稱之為「人口紅利」。
人口結構變化對國民所得之影響
如果「人口紅利」是正數，那當然是件好事，一旦「人口紅利」開始轉成負數，對於經濟發展的變數，恐怕就值得令人擔憂，這也是為什麼亞洲開發銀行發現了未來這個令人擔憂的趨勢之後，對亞洲國家提出鄭重警告與呼籲。人口結構的變化，將會改變房地產市場的供給需求結構。相關產業（如房地產投資）也必須注意這種趨勢，在產品規劃與設計上，應該有所調整。
人口紅利降低影響房地產市場
勞動人口與房地產價格息息相關。日本勞動人口在1991年減少，人口紅利消失，房價一跌就是20年，迄今跌了7成；西班牙的勞動人口也在2008年第3季開始下滑，2008年3月先起跌，迄今跌幅達30％；美國的勞動人口在1996年增加，房價從1994～2006年大漲300％，2008年勞動人口下降，房價也從高點摔落，迄今跌幅也達30％。
日本房地產經驗
從日本經驗看，1950年至1990年是日本的「人口紅利」期，該階段日本不僅經濟快速發展，而且出現了房價持續快速上漲，甚至形成泡沫。而1990年後，由於日本的人口結構老化和人口紅利的結束，對應著經濟增長的停滯和房地產市場的衰弱，乃至泡沫的破滅。日本人口紅利在1990年出現反轉，而房地產泡沫破滅的時間與此高度吻合。1990年以後，日本進入快速老年化的時代，不僅經濟增長陷入泥潭，房地產市場更是一蹶不振。
美國房地產經驗
接著來看美國房地產，1988~1993 剛好是人口紅利緩和走弱的時期，後來到了 Bush 時代，透過向全球大舉債的方式，搭上美國的人口結構轉好的順風車，房地產一舉大幅上漲，到了 2008 年人口紅利高點一到，龐大的貸款壓力在維持一年的相對高利率情況下，利空引爆次級房貸，美國房地產終於崩潰。
觀察美國 1950 年後3波房地產的升值，幾乎都是搭上人口紅利的順風車，加上當時市場充足資金的點火，才能讓房地產大幅攀升，2008 年以後，美國房地產暴跌未嘗不是好事，近幾年內美國房地產可以出現小規模反彈，但超過前波高點只怕現況是沒辦法了。
人口紅利 馬來西亞經濟成長的新動能
經濟成長除了倚靠生產力的提升外，也受惠於人口結構的改變。許多新興市場，因為青壯人口比例不斷提升，享有所謂的「人口紅利」，近年來格外受到青睞，不管是外來投資或本地消費，都繳出一張表現亮麗的成績單。
2015年前，超過六億人口的東協，將成立全球第二大的單一共同市場「東協共同體」；鄰近擁有十二億人口的印度，也將加入這個行列，與東協各國合組全世界最大的自由貿易區。若能順著趨勢走，伺機卡位這塊市場，便有機會收割人口紅利的賀禮，無異於裝上經濟成長的新動能引擎。（摘自「新興市場 兌換人口紅利：解析越南、印尼、印度新消費力」，財團法人商業發展研究院、工業技術研究院丁敦吟等著，2013）
人口結構年輕，勞動市場充沛
• 種族文化多元：華人23%，馬來人51%，印度人8%，其他17%。
• 人口成長快速：2000年，馬來西亞只有2,300萬人，到2012年，人口成長到2,900萬。
• 人口結構：16歲以下人口約占全體30%，約900萬人，65歲以上人口僅占5%
資料來源：維基百科
當然，除了人口紅利之外，國家也需要將龐大的人口轉變為有效消費群體，房地產市場的增長才能腳踏實地。而培養有效消費群體就是讓更多的人擁有財富，擁有穩定的工作，普遍提高國民收入，才會帶來房地產市場的健康繁榮。
馬來西亞近幾年經濟成長率維持5%以上，加上馬國政府砸下新台幣1.725兆元積極推動泛亞鐵路、新捷運在內的大吉隆坡計畫，當地房市急速加溫。大吉隆坡計畫中，以中國投資250億元打造從昆明到新加坡的泛亞鐵路最受矚目；馬來西亞至新加坡將興建馬新高鐵，預計2017年完工，完工後將與2020年完工的泛亞鐵路銜接。此外，馬來西亞也正積極興建「新捷運」，預計2015年完工，通車後吉隆坡捷運系統將四通八達，將大舉提升吉隆坡的就業機會和人民所得，對房市也有明顯的加持作用。
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