傑夫東協百萬投資筆記

南洋財經 2013-05-03 12:31 （吉隆坡2日訊）國人對未來就業前景與個人財務保持樂觀，尼爾森（Nielsen）公佈的2013年首季消費者信心指數報告顯示，大馬消費者信心指數上升4個點，至110點的水平。 此外，尼爾森作出調查的58個國家中，大馬的消費者信心指數維持排名第9位，排名比挪威高。 而印尼（122點）、印度（120點）和菲律賓（118點）則排名三甲。 尼爾森報告指出，68%的受訪者認為，未來12個月的就業前景卓越或良好，這項指數使我國在58個被調查的國家中，名列第7。 另外，我國的個人財務的樂觀程度，則從上季改善2點，排名維持在第10位。 報告說，38%的受訪者認為，未來12個月將是購買他們所需物品的良好時機。 外圍需求回升 大馬尼爾森董事經理理查德哈爾表示，今年首季外圍經濟情緒出現改善跡象。 “外圍需求的回升、加上國內的貨幣政策和低通脹率，都是激勵國人樂觀情緒上升的推動力。而預期大馬次季的經濟穩定和持續增長，也使得未來就業前景與個人財務的指數強勁增長4點。” 下季決定持久力 國人對快速消費品（FMCG）的消費開支方式，在介於華人農曆新年前與首季結束前，出現大的差別。其中1月份按月增長2%、2月份則下滑8%、3月份增長6%。 “鑒於季節因素，華人農曆新年前通常都是較緩慢的月份，這反映在2月份的表現。” 無論如何，趨勢顯示樂觀的情緒在3月份展露無遺，預示着一個令人鼓舞的市場，下一季將是衡量消費者真正的開支，及此趨勢能否持續。

馬來西亞不動產投資，房價平均年增10%-15%；過去5年房價漲幅達28.19%，在亞洲地區排名第5，租金回酬率居7 %~8%全亞洲第三高。重點是當地房價還是屬於低檔，大約5年前台灣房產價位。比方說首都吉隆坡高級豪宅，等同於台北市信義區精華地段，新屋一坪最多只要 台幣45-50幾萬，公設不用錢、車位也免費，多項利多每月吸引至少三團以上的看屋團。當地建商說，全馬來西亞去年2000個推案，總價25億馬幣，大約 台幣250億。當中有10%都是外資，各方熱錢湧入，讓馬來西亞成了東協最多「包租公」、「包租婆」國家。

KLCC 地產集團 (5089-MY) 計畫成立新的不動產信託基金 (REIT)，其管理資產將達 154 億馬幣，市值近 130 億馬幣，將成為亞洲市場規模最大者。

公司重整後，KLCC REIT 將更名為 KLCCP Stapled Group，且為大馬首家符合伊斯蘭律法的組合 REIT 公司。KLCC 地產集團執行長 Hashim Wahir 表示該檔 REIT 預定於 5 月初上市交易。

為達成組合 REIT 結構，KLCC 需採取數個重要步驟。首先需以 28.6 億馬幣買回由 Midciti Resources Sdn Bhd 所持有的 49% 股權，接著引入 Petronas Twin Towers、Menara ExxonMobil 與 Menara 3 Petronas 等公司的資金，形成合理化配置。之後 KLCC 地產股份將組成 KLCC REIT，這檔單一證券將於馬來西亞證交所主板公開交易。

新加坡及馬來西亞政府共同宣布，將合作興建一條貫通新加坡至吉隆坡的高速鐵路，兩地車程可由原本的 6-7 小時，縮減為 90 分鐘，預計 2020 年通車。據馬來西亞交通部指出，一旦計劃落實，將可順利帶動周邊經濟發展。

這次的合作興建高鐵案，由大馬總理納吉布與新加坡總理李顯龍，在新加坡共同宣布。雙方預期此次戰略性發展，可大為改善兩國連繫，強化商務及民間往來，帶動旅遊經濟繁榮增長。

據新加坡《聯合晚報》報導，馬來西亞交通部長江作漢指出，初步規劃在馬來西亞沿途將停 5 站，分別是森州的芙蓉、甲州愛極樂、柔州的麻坡、峇株巴轄，以及依斯干達特區。他表示，高鐵計劃預計全長400公里，全程耗時約90分鐘。

新加坡《海峽時報》報導，此項高鐵計畫設在新加坡的終點站，目前仍未決定。據指出，終點應會設在大士或是兀蘭，其中又以大士的可能性較高。房地產經紀公司Chris International董事許家榮則認為，終站應會設在新加坡的北部。

過去，馬來西亞的楊忠禮機構（YTL）曾於 2006年提出兩地子彈火車計畫。據當時估計，計畫耗資 80 億令吉，並將火車行駛時間由目前的 7 個半小時，縮短為 90 分鐘。在這個計畫中，擬議車站是設在柔佛、馬六甲和森美蘭。

房地產人士預期，在高鐵計畫車站地點確立之後，該地段的房價將會上漲。
且統計顯示，馬來西亞的租金回報率在 5至6%，土地的年收益大約在4至6%，投資收益在9至12%。 而在近十年裡，馬來西亞房地產價格每年平均以8%的速度穩步增長，預期投資大馬年增值上看20%以上。

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今年來全球不少股市創下波段高點，第2季該如何布局？投信業者認為，從基金區域來看，歷史經驗顯示，第2季東協、金磚國家表現最為亮眼。

摩根東協基金經理人黃寶麗（Pauline Ng）表示，第2季投資目光將由估值修復轉向實質成長面，換句話說，成長動能轉佳的新興股市，有望接棒首季受惠政策拉抬的美、日股市。

以近10年第2季的基金表現為例，成績最好的是東協、金磚國家，如印尼基金歷年Q2平均漲幅高達13.6%，巴西、俄羅斯、中國和泰國也有逾5%報酬率。

 
國際品牌包括瑞吉酒店（St. Regis）、四季酒店（Four Seasons）、麗思卡爾頓酒店（Ritz-Carlton）、悅榕莊（Banyan Tree）和哈儸德（Harrods）百貨公司都紛紛登陸這個馬來西亞的首都兼最大城市。
四季匯由新加坡商人王明星（Ong Beng Seng）與馬來西亞的合作夥伴賽義德納西爾（Syed Yusof Syed Nasir）和蘇丹沙拉夫丁（Selangor Sultan Sharafuddin Idris Shah）共同擁有。
據報導，這位於四季酒店內的242套私人住宅單元售價介於每平方英尺2,500至3,500馬幣（約合每平方米53,838至75,374人民幣）。
奠基儀式已于1月舉行。樓高65層的四季匯座落于吉隆坡地標建築雙子塔旁邊，預計于2016年竣工。
吉隆坡瑞吉酒店是城中首個品牌住宅專案。該專案將包括160個公寓單位，其中65％已經售出。單位面積由820平方英尺至4,253平方英尺（約合76至395平方米），買家支付的價格由每平方英尺2,500馬幣（約合每平方米53,838人民幣）起，至今大部分買家為馬來西亞人。
「我們的目標買家是真正的高淨值人群，」瑞吉品牌住宅的開發商─ One IFC有限公司的首席執行長Carmen Chua說。
以瑞吉和四季旗下物業享譽國際的高品質和安全標準，AsiaOne形容兩個品牌在吉隆坡的售價尚算實惠。
Chua表示，One IFC給予瑞吉酒店5％的銷售總額作為營運支援。由於住宅的特殊性質，業主大可預期獲得資本價值及租金達30％的溢價。
「如果你在淩晨3點喝光牛奶，你可以打給酒店，牛奶隨即送到府上，」Chua說，她強調並非所有品牌住宅都能夠提供這種高級別的服務。
毅成建築（Ireka）也表示計畫與城市度假概念（Urban Resort Concepts, URC）合資發展魯馬酒店及公寓（The Ruma Hotel and Residences）。
毅成建築的銷售及市場行銷高級副總裁Judy Loo表示，URC將負責管理魯馬酒店和公寓，並將其行銷至中國大陸、香港和新加坡、印尼。

2013年4月10日 上午5:30 工商時報【記者方明╱馬來西亞報導】

馬來西亞投入1.7兆台幣打造「大吉隆坡計畫」，推動當地房地產每年平均有8％的漲幅，相對台灣的高房價，馬來西亞因具房價低、投報高的優勢，已成為國人海外投資置產的新興管道。 據統計，東協國家每年吸走全球400億美元，躍升為全球第4大出口區，外匯存底更在7年內大增90％，成為全球第3大；其中，馬來西亞去年GDP成長率5.2％，位居東協國家第三高，經濟發展有目共睹。 近年來大馬政府大力推動重大公共建設，大手筆投入1.7兆台幣打造的「大吉隆坡計畫」，可望帶動大馬房地產追上國際化腳步，而「泛亞鐵路」、「新捷運」在計畫中更具關鍵影響地位。 「泛亞鐵路」計畫由馬來西亞主導，從東南亞經中國直通歐洲，全長5,500公里，完成後將以新加坡為起點，路線經吉隆坡、曼谷、湄公河流域柬、寮兩國達中國昆明後，再分經中亞往歐洲，或由西伯利亞大鐵道轉東亞；由於工程浩大，預計最快2020年可以完工。 另外，新捷運計劃除增加就業機會，也將大幅提升當地人民每年的收入所得，由於交通設施完善、頻繁的商業經濟活動以及較高的人均收入，預計將有助於推高房地產的價值。 在台灣代銷馬來西亞房市的璽朵國際董事長呂安淇表示，大馬房價漲幅在亞洲排名第5，每年平均上漲8％，租金投報率高達6％；目前吉隆坡房價僅次於檳城居第2位。 其中，TRIOKA案單價達60~80萬元，為目前吉隆坡最高價個案；而璽朵國際去年在吉隆坡雙子星旁代銷的BiNjai8個案，市場反應頗佳，目前僅剩零星戶數可供銷售。 呂安淇指出，2008年被聯合國教科文組織(UNESCO)列為世界遺產城市的馬六甲，房價更顯得親民，目前房價每坪僅10~20萬元；此外，馬六甲觀光人口眾多，去年即高達1500萬人，使得當地房價及租金年成長30％，後續大馬政府將在馬六甲投入20億台幣，興建海底世界及侏儸紀公園，預計在2年內完成。

大馬和新加坡不斷透過鐵路和陸路等大型交通計劃改善兩地連接性，現在依斯干達經濟特區計劃向新加坡推銷雙機場概念，將合作提昇到更高的天空層面，以推動柔南和獅城航空業發展。
依斯干達特區發展局（IRDA）首席執行員拿督依斯邁受訪時表示，相關計劃將進一步補全兩國現規劃的吉隆坡-新加坡高速鐵路（HSR）和城市軌道交通系統（RTS）等大型交通計劃，以改善新山和新加坡的連接性。
“相關計劃現已在規劃階段，因此馬新兩國應理需開始探討改善兩地航空旅遊的方法。我們需善用個別優勢和能力來讓雙機場計劃成功創造雙贏。＂

　　宏洋控股（BENALEC,5190,主板建築組）啟動丹絨比艾石油儲藏設施建設活動，分析員認為相關計劃將加快大馬儲油槽版圖進程，相信隨著柔南地區在2017年新增1千600萬立方米儲藏空間，國內儲藏能力將提昇至2千100萬立方米，有望超越新加坡成為區域石油與天然氣樞紐。
大馬研究表示，隨著宏洋控股與柔佛州秘書處將脫售1千英畝土地予1MY策略石油終站私人有限公司，以興建和營運原油與石油儲藏設施和私人碼頭，將加快大馬儲油槽版圖的成形。
　　根據協議，宏洋控股將授權在丹絨比艾和邊佳蘭進行面積達3千845英畝和1千700英畝的填海工程，但公司將把焦點先放在丹絨比艾，直到邊佳蘭提煉及石化綜合發展計劃（RAPID）順利進行為止。

　　馬國位於北緯1至7度、東經100至119度間，北鄰泰國、西南與印尼隔馬六甲海峽相對，總面積約33萬252平方公里，約相當於台灣之九倍;年分乾、雨兩季，無颱風、地震等天災，在自然環境上，可謂得天獨厚。全國人口約2,832萬人，除主要都市外，其餘地區大多地廣人稀。

　　馬來西亞係一多元種族國家，主要族群包括土著﹙馬來人及各種原住民﹚以及非原住民﹙即華人及印度人等﹚。截至2009年底馬國人口約2,872萬人，其中馬來人占65.9%，華人占25.3%、印度人占7.5%。馬來西亞雖由多元民族組成，但彼此間和平共處，各種族間互相尊重文化、傳統、宗教信仰及生活方式等，形成一個和平穩定之政治與社會環境。

　　教育方面，馬國政府實施9年義務教育，包括6年小學、3年初中，接著是2年高中、2年大學預科及3-5年大學教育。高中以上之教育必須公開舉行入學考試。小學教育以馬來語、華語、淡米爾語授課，而中學將馬來文及英文列為必修語文。

■ 家庭年收入/平均房價比在約4.6倍，吉隆坡為7.4倍，台北市大安區為20倍以上。
(15年前台灣為4倍)

■ 處於亞洲重要的地理位置，富饒的土地蘊藏豐富的天然資源。

■ 沒有颱風、地震等天災害的干擾。

 新加坡總理李顯龍、馬來西亞總理納吉19日敲定『星馬高速鐵路』計畫，預計2020年完成由新加坡到馬來西亞首都吉隆坡高鐵,90分鐘內可抵達。星馬高鐵完成後，新加坡與吉隆坡將在『一日生活圈』範圍內。

  馬來西亞總理納吉18日起訪問新加坡兩天，19日李顯龍也回訪馬來西亞柔州依斯干達經貿特區；兩國年度非正式雙邊會談敲定包括星馬高鐵及其他投資案。

  兩國總理在聯合聲明中表示，星馬高速鐵路迎接『兩國強勁、繁榮的新時代』、『將滿足吉隆坡和新加坡之間旅行需求』；李顯龍說，星馬高鐵『將改變我們看待對方的方式，就像是倫敦、巴黎的人彼此看待對方，像個雙子城一樣。到另一地洽公、訪友、吃飯，當天就可以回到家』。

根據一些國際房地產機構報告指出，過去5年裡，大馬在全球房地產市場中的漲幅名列前茅，甚至一度排在前10名。