2013年7月19日,底特律,美國第一大汽車工業城,也是密西根州最大城市,向法院申請破產,寫下美國歷史上規模最大的城市破產案,一共欠債達180億美元。目前底特律有成千上萬廢棄住房,市容混亂無比。讓底特律從早年輝煌走到破產,歸咎最根本的兩個原因,一是底特律過於依賴於汽車業,二是人口大量向外遷徙,目前人口甚至不足20世紀50年代的一半,僅僅只有70萬人口。

 

過去,在美國往往一些城市是某個企業的總部,或是某個行業的雲集之地。底特律,三大汽車工業都曾在那裡,帶來大量的就業,但現在汽車工業不景氣,大量裁員,財政搖搖欲墜地苦撐數十年仍終究走向破產之路。這說明了,底特律的經歷昭示了城市發展的關鍵,一個城市經濟過於依賴單一產業發展,或是一個企業壟斷區域內的經濟及就業人口,都會顯著地影響城市的多元活力,壓抑中小企業成長茁壯的機會,同樣也影響當地房地產市場的穩定。

 

從實體經濟結構,現今美國,仍是一個由大企業主導經濟的國家。走一趟美國輕易地發現,在美國,每個城市的中心大同小異,人們買東西去沃爾瑪,買鞋子去NIKE,買家電去BestBuy,加上電信、銀行,大企業幾乎壟斷了美國人所有的日常消費,因此自然也要在每個城市聘用當地的員工,城市裡的美國人有很大比例都是在這些大企業工作,說明了這些中產階級的就業穩固了美國主要的房地產市場。

 

當這些企業巨人倒下,沒有其他足以替代的產業就業支撐,如同底特律的故事,則很有可能在全美各地發生。在美國,沒有健全就業發展與吸引人口遷入的原因,就沒有房地產市場。因其長期以來,美國房市經濟,除了各州氣候與地理位置因素,一直以來是由移民人口與各城市的產業經濟發展所牽制。

 

目前美國的產能擴張與技術提升,失業率自2012年1月的9.6%下降到現在的7.4%,Case-Shiller Home Prices Indices 全美20大城市房價指數也創下了2006年3月以來的最大漲幅。由底特律破產案可知,固守舊產業和城市管理的慣性思維,對城市經濟發展是非常危險,財政收入過度依賴單一產業更是脆弱且不可持續,唯有實現產業升級才能避免破產的現實之路。



【文/美商ERA易而安不動產台灣區總經理黃鵬䛥】


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